Le Grand Large : le frein de la loi Littoral

En juin 2007, la Société de protection des paysages de l'île d'Oléron déposait un recours contre le permis de construire délivré par la mairie pour la transformation du Grand Large en résidence de standing. Le 5 février, le tribunal administratif de Poitiers a donné raison à l'association, estimant que le projet violait la loi Littoral.

Les décisions de justice se suivent mais ne se ressemblent pas forcément dans la commune. Si les élus se félicitent de la décision du tribunal administratif de Poitiers en ce qui concerne la modification de leur PLU permettant la création du complexe aquatique (lire page 8), il n’en est pas de même concernant le conflit l’opposant à la société Gatineau et l’Etat. Le tribunal administratif de Poitiers a également annulé le permis de construire que la commune avait accordé pour permettre le réaménagement du Grand Large.

En mai 2006, la commune avait déposé une requête auprès du tribunal administratif de Poitiers afin que la société Gatineau et l’Etat (la direction départementale de l’Equipement assurant la maîtrise d’œuvre) la dédommagent des contrefaçons constatées lors des travaux de la cale d’Arceau. La commune demandait alors le paiement des frais d’expertise chiffrés à 6 840 e et 100 000 e à titre prévisionnel. Finalement, en octobre dernier, le tribunal n’a pas suivi la commune estimant, entre autres, que «le défaut de béton constaté en nez de cale ne rend pas l’ouvrage impropre à sa destination, ni ne compromet la solidité». Il a estimé que dans ces conditions «la commune de Dolus n’est pas fondée à rechercher la responsabilité solidaire de l’entreprise Gatineau et de l’Etat sur le fondement de la responsabilité décennale des constructeurs». Le tribunal a rejeté la demande de la commune qui va faire appel auprès de la cour d’appel de Bordeaux.

Le second jugement, défavorable à la commune, concerne le projet de réaménagement du Grand Large. En janvier 2007, le maire avait délivré à Philippe Villa, propriétaire, actuel adjoint au maire, un permis de construire afin de réaliser une trentaine d’appartements dans le Grand Large et construire des garages sur le site. En avril de la même année, la Société de protection des paysages de l’île d’Oléron (SPPIO) déposait un recours gracieux contre le projet. En juin 2007, un recours contentieux a ensuite été introduit par l’association qui, outre des problèmes de procédure, a soulevé des irrégularités dans la construction des garages dont le nombre et la surface créée ne figurent pas sur l’arrêté. L’association estimait également que la destination de ce bâtiment, à savoir un hôtel, ne pouvait être modifiée. En effet, les règlements d’urbanisme interdisent dans cette zone des groupements d’habitations. Pour l’association, la loi Littoral est aussi bafouée puisque les garages devaient être édifiés dans la bande des 100 mètres… Le tribunal, dans son jugement rendu le 5 février dernier, a reconnu l’insuffisance du volet paysager qui ne permet pas d’apprécier l’espace lointain. «Compte tenu de l’importance du dit projet et de sa situation dans un milieu naturel dunaire à proximité de l’océan, le contenu de ces documents est insuffisant pour permettre à l’administration d’apprécier l’intégration de la construction dans son environnement et son impact visuel ; les autres pièces du dossier, notamment la notice paysagère qui revêt un caractère lacunaire, ne sont pas de nature à pallier ces insuffisances.»

Satisfaction et amertume

Le tribunal, s’appuyant sur la loi Littoral, a précisé que la parcelle était située dans la bande des 100 mètres et qu’elle jouxtait sur trois côtés des terrains non bâtis. Il en a déduit qu’«aucune autre disposition de cette loi n’autorise la réfection ou la rénovation de bâtiments dès lors que leur aspect extérieur doit en être affecté, sur les parcelle situées en bordure du rivage ; que les travaux, objet du permis de construire litigieux, auront pour effet de modifier les façades de l’immeuble existant». Considérant que seul l’existant peut demeurer et que ce projet violait cette loi, le tribunal a annulé le permis de construire. Sa violation emportant la décision, le tribunal a estimé : «Il n'y a pas lieu de retenir d'autres moyens susceptibles de fonder l'annulation des décisions attaquées.»

Les membres de l’association s’avouent «pleinement satisfaits par ce jugement qui a confirmé que les bâtiments existants étaient bien inclus dans la bande des 100 mètres, protégée au titre de la loi Littoral, et que les dispositions de cette loi n’autorisaient aucune rénovation ou réfection affectant l’aspect extérieur des bâtiments. L’hôtel du Grand Large a été construit à une époque où les atteintes à l’environnement étaient encore assez rares pour que la nécessité de préserver le littoral ne soit pas encore apparue. Posé sur une dune en bordure de plage, il est évident que ce bâtiment n’est pas à sa place sur une côte qui a conservé son caractère naturel sur toute la façade ouest de la commune de Dolus. Il est bien certain que personne ne pense à le faire démolir. Par contre, il est important que des modifications aggravant les nuisances visuelles qu’il génère ne puissent être réalisées, alors qu’elles n’ont pour but que de faire réaliser des bénéfices financiers à un promoteur.»

Par contre, du côté du propriétaire des lieux, l’amertume est palpable. «Sur la forme, le volet paysager ne semble pas assez illustré. Il manque, en effet, un croquis en couleur représentant le projet vu de la plage après 15 ou 20 ans présentant la pousse des trois arbres à hautes tiges qu'il est prévu de planter dans le projet. Sur le fond, au regard de la loi Littoral réglementant les constructions nouvelles dans la bande des 100 mètre du rivage, il a été retenu que les améliorations apportées aux constructions existantes et en particulier que la construction des garages de la résidence est jugée trop importante. Sauf que la bande des 100 mètres matérialisée sur les plans cadastraux correspond à un relevé qui a plus de 15 ans, et, qu'à cet endroit, contrairement à d’autres sites sur l'île, la terre "engraisse" avec l'apport de sable. Ainsi, la construction des garages est prévue du côté de la route touristique en dehors des 100 mètres littoraux actuels. Le permis de construire a ainsi été délivré en tenant compte de ce paramètre. Malheureusement, au regard du "réquisitoire" du commissaire du gouvernement¹, le permis de construire a été annulé. Une chose cependant est rassurante, c’est que le changement de destination de l’immeuble n’a pas été reconnu comme illégal. Le Grand Large, s’il reste dans son volume existant, peut tout à fait devenir une résidence hôtelière, une résidence de tourisme ou une résidence privée comme prévu dans le projet de la Résidence le Grand Large. Le jugement ainsi rendu permet de valider positivement certains points de droit qui ouvrent des perspectives intéressantes de réhabilitation. Dans tous les cas, j'aimerais souligner un point important qui m'a été précisé par un juge administratif qui n’exerce plus. Pour lui, la loi Littoral est un garde-fou institué pour interdire toute construction nouvelle dans la bande des 100 mètres du littoral français. Concernant les constructions existantes (comme le Grand Large), la loi n’interdit pas les modifications et travaux de nature à rénover ou embellir l’existant. Seules les constructions jugées comme aggravantes pourraient être remises en cause. Tout cela est en fait très subjectif. De façon plus générale, le code d’urbanisme est un outil, mis à la disposition de l’administration française pour prévenir tous les abus qui pourraient dénaturer l’environnement et les paysages de notre pays. Repris par des associations, le code de l’urbanisme ainsi que toutes les interprétations et les jurisprudences qui en découlent sont des armes redoutables.» A noter qu'il existe de nombreuses jurisprudences qui vont dans le sens de ce jugement, à savoir qu'il est impossible de construire ou de modifier l'existant dans cette fameuse bande des 100 mètres.

La mairie a décidé de faire appel de cette décision.

1 Depuis le 1^er février, le commissaire du gouvernement a changé de nom. Il s'appelle désormais «rapporteur public».